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2018年2月15日木曜日



帯広市民の皆さん「西3・9周辺地区再開発事業」を知っていますか。詳しい説明を求め帯広市補助金の減額を求めましょう

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帯広市民の皆さん「西3・9周辺地区再開発事業」を知っていますか。詳しい説明を求め帯広市補助金の減額を求めましょう
  「西3・9周辺地区再開発事業」とは旧ヨーカドー跡地を含む市営駐車場、宮坂建設、商工会議所ビル、北海道銀行などを一体化して再開発をしようというもので、ここにマンションやオフィスビル、テニスコート、駐車場などを新たに造ろうという計画です。
 開発主体は札幌のアルファコートで宮坂建設などが協力しています。30年も手が付けられなかったヨーカドー跡地が再開発されると聞いて、良かったなと思われる方が多いかも知れません。
 その計画自体には反対しませんが、総事業費104億円のうち50%を超える国と市の税金53億円が投入され、帯広市はその半額26.5億円を拠出することになっていることまで知っていたでしょうか。
 これを帯広市の世帯で割れば一世帯当たり62,000円、帯広市の分は31,000円となる勘定です。
 一民間事業者への補助金としては近年例が無く、しかも市議会担当委員会への説明もなく補正予算が、いきなり本会議に提出され僅か一日の審議時間で強行突破しました。
私たちが問題だと指摘する点は
1.市の補助金26.5億円が本当に必要な補助金なのでしょうか。
これだけの金額があれば、市民要求の高い除雪費子どもの給食費(6億3,800万円)
他町村でやっているような中学生までの医療費無料化(2億5,700万円)などに充てられるべきではないでしょうか。釧路では同じような事業が、5億6,000万円しかありません。
2.再開発は誰の為?西4南8の用地では、宮坂建設用地だけが再開発。(下記地図)
一帯開発をするのであれば西3南8と、西4南8の他の地権者にも、同様の参加打診があるのが再開発の常識です。宮坂建設以外の地権者には何の話も無かったようです。現宮坂建設の本社は駐車場になり、5階6層の自走式有料駐車場になる予定ですが、この管理を宮坂建設の別会社が経営することになっています。米沢市長と宮坂建設の間でどんな話しがあったのでしょうか。


3.市営駐車場は取り壊され、アルファコート(宮坂建設の関連会社)へ売却されましたが、敷地全体の3分の1は帯広市役所が地権者でした。

4.最も問題なのは、26.5億円の巨額市税投入に対し、帯広市民にパブリックコメントを行わなかった点です。
 民間が行う事業だから市民への説明は必要ない、とする市の答弁には納得できません。市民は帯広市の社員ではありません。市税は私たちの血税であり、その使い道を知る権利があります。
 以上の理由から反対署名を集めることになりました。下記より反対の署名やコメントをお願いします。

↓↓市補助金の減額を求める市民署名はこちら↓↓


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石井宏治議員の質問要旨 平成30年1月19日 産業経済委員会

石井宏治議員の質問要旨


▼○杉野智美委員長▽ 
 初めに、理事者から西3・9周辺地区第一種市街地再開発事業の進捗について、お手元の配付の資料に基づきそれぞれ報告したい旨の申し出がございますので、これらを受けたいと思います。

▼○相澤充商工観光部長▽ それでは初めに、西3・9周辺地区第一種市街地再開発事業の進捗について、再開発事業として一定の段階を迎えましたことから、お手元の資料に基づき報告をさせていただきます。
 西3・9周辺地区第一種市街地再開発事業につきまして、施工者は全ての権利者から同意書を受領し、認可権者であります北海道に対して権利変換計画の認可を申請するところでございます。
 初めに、別紙1をごらんください。
 別紙1は、当事業の計画概要について、平成2912月5日に施工者であるアルファコート帯広西3・9地区開発株式会社がリリースした資料の一式でございます。
 次ページの実施設計の概要についてですが、昨年6月時点と比較をし、一部6階建てでありました事務所、店舗、駐車場が一部7階建て、マンション棟が18階から19階建てへと計画変更がなされました。
 次に、別紙2をごらんください。
 1ページ目の資料は、総事業費と補助金の内訳についてお示しをしたもので、平成29年6月の時点の各費用は括弧書きにしてございます。
 大きな変更点として、総事業費が約100億円から約104億円となり、総事業費に対する市の補助金額は277,000万円から265,000万円に減少してございます。補助金は、市と同額を国が補助するもので、合計53億円が補助金額となる見込みでございます。
 2ページ目の上段は、それぞれの費用の増減の主な要因についてまとめたものでございます。
 建築工事費内訳について御説明をいたします。
 建築工事費は、資材単価の上昇に加え、計画変更により工事費は増額になっておりますが、補助金額は駐車場の仕様の見直し、補助対象台数の精査により減少しております。
 事務所棟とマンション棟は、計画変更によりそれぞれの階数が1階上がりますが、階数増加分は補助対象外としてございます。
 5層6段の自走式駐車場につきましては、建物構造の見直しにより工事費が減少しましたほか、補助対象とする駐車台数を精査したことにより補助金額を減額してございます。駐車台数の精査の内容につきましては、後ほど別紙3にて御説明をいたします。
 表中下段の地区内残留者の建物補償費相当分ですが、これは補助制度の一つでございます。地区内に土地や建物を有する権利者、本事業であれば帯広商工会議所や北海道銀行等が該当します。この権利者が地区内に残留した場合、国の制度上それぞれの土地や建物の価値に応じた補助がなされますが、権利者に対して直接支払われるものではなく、施工者に補助され、建築工事費に充当するものとされてございます。
 次に、別紙3をごらんください。
 当事業により整備される駐車場について、仕様の見直しや補助の交付対象となる利用台数の精査により総駐車台数が90台減少、補助交付対象外の駐車台数を180台としてございます。補助交付対象外とした駐車場利用は、店舗棟入居企業が使用するものやマンション入居者用を精査したものでございます。
 次に、権利変換について、別紙4により御説明をいたします。
 また、建築物の配置についても御説明いたしますので、別紙1の3枚目、配置図もあわせてごらんをいただきたいと存じます。
 現在の権利関係を資料左側の従前、権利変換された後の権利関係を資料右側の従後としてモデル図に示してございます。
 帯広市所有の旧中央、中央第二駐車場は、権利変換により新たな権利を取得せず、補償により処分するものでございます。
 宮坂建設工業本社の土地と建物を管理する株式会社登寿ホールディングスは、本社跡に建設される5層6段の自走式駐車場を取得する予定でございます。
 経済センタービルを区分所有する株式会社北海道銀行と帯広商工会議所は、5階建ての事務所棟Aを取得する予定でございます。事務所棟Aは、配置図中央にある事務所棟の東側部分となります。
 7階建てとなる事務所棟B、3層4段の自走式駐車場、店舗棟は、アルファコート株式会社が取得する予定でございます。事務所棟Bは、配置図中央にある事務所棟の西側部分でございます。
 新たに整備される分譲マンション棟は、事業資金に充当するため、株式会社フージャースコーポレーションに売却され、今後同社が分譲マンションとして一般販売する予定でございます。
 1枚目の資料に戻り御説明をいたします。
 5番目、市民への情報提供として、昨年1228日に当事業の概要を市のホームページ上で公開してございます。今後も事業の進捗に応じて情報提供していくものでございます。
 次に、6、平成29年第5回定例会以後の事業スケジュールについて御説明をいたします。
 先月、施工者は旧ヨーカドービルの解体工事の業者選定手続に入っております。今月は施工者において旧中央、中央第二駐車場の解体工事の業者選定手続のほか、北海道へ事業計画変更申請、権利変換計画認可申請を行います。北海道からの権利変換計画認可後、2月には施工者が解体工事に係る説明会を開催の上、解体工事に着手する予定でございます。
 今後の各工事は、これまでのスケジュールと変更はなく、平成32年8月末ごろには全ての工事の完了を予定してございます。
 本件につく説明は以上でございます。

▼○杉野智美委員長▽ これから、ただいまの報告2件を含め、地元企業の活性化及び産業間連携に関し一括して質疑を行います。

▼○村井和徳商業まちづくり課長補佐▽ 西3・9市街地再開発の件について、1階店舗棟の入居予定のことについてお答えさせていただきます。
 まず、バス待合スペースにつきましては、店舗棟に入居予定のコンビニエンスストアに併設する形で検討されております。買い物以外の方も気軽に待合スペースが利用できるように、バス停までの動線を考慮した配置などについても施工者で検討を行っているところでございます。
 以上でございます。

▼○3番石井宏治委員▽ 私のほうからも西3・9都市開発事業について、主に権利変換の部分について質問をさせていただきます。
 ただいま報告がありました西3・9についてですが、この事業に関しては市民の関心度も高く、また私の周りからもどうしてこんなにこの事業に関して多額の補助金が必要なのかとか、もっとほかに優先してやらなければならない事業があるのではないかといった質問が現在多数寄せられています。
 このような状況の中、私は今やるべきことはこの質問に対しての丁寧な説明と、この事業になぜこれだけの補助金が必要なのかというチェックが求められております。
 そこでまず、別紙資料4の権利変換モデル図が今回示されましたが、この図を見ても、要するに従前価格、従後価格の土地、建物の価格が出ておりません。そのため比較することができませんが、それぞれの土地、建物の価格について教えていただけないでしょうか、お伺いいたします。

▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ それぞれの権利者の土地、建物の価格につきましては、各権利者の資産に関する情報でありますので、市としてお答えすることはできないものでございます。
 以上でございます。

▼○3番石井宏治委員▽ 当然法律上出せない部分もありますし、その辺は理解いたしますが、権利変換についてチェックしたいと考えたときに市の部分、それから商工会議所、道銀、アルファコート、宮坂建設工業などの従前価格、従後価格から総合的に同一評価方法で算出されているのかとか、それと算出根拠というのもチェックしなければならないんですが、権利者ごとの価格が明示されないと平等な評価になってるか比較できないのですが、これは同一の基準できちんと評価が行われているのかをお聞きいたします。

▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ 市も含めまして、全ての権利者の資産の評価は、施工者において同一の手法で算出されてございます。
 まず、建物の価格につきましては、国土交通省の公共用地の取得に伴う損失補償基準に準じまして、建物を再構築するために要する費用に建物の耐用年数、経過年数を考慮した原価率というものを乗じて算出されております。
 また、土地の価格につきましては、不動産鑑定評価により算出されているものでございます。また、関係管理者間の公平に十分に配慮した上で権利変換計画を定めているものでございます。
 以上でございます。

▼○3番石井宏治委員▽ それぞれきちんとなされているということなのですが、都市再開発法第83条によると、権利変換計画は2週間公衆の縦覧に供しなければならないとなっており、また法第50条の14では市街地再開発審査会を置くこととなっております。
 今回の再開発事業では規定どおり行われているのかお伺いいたします。

▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ まず、都市再開発法第83条の縦覧につきましては、個人施工者以外の施工者に適用されるものでございます。今回の事業、本事業につきましては、都市再開発上の個人施工として施工されるものでありますことから、権利変換計画の縦覧の規定は適用されないものでございます。
 それから、市街地再開発の審査会につきましては、地方公共団体及び独立行政法人都市再生機構などが施工する再開発事業において設置されるものでありますので、個人施工である今回の事業につきましては市街地再開発審査会の設置についての法令の定めはございません。しかし、同再開発法の第7条の19に基づきまして、施工者において北海道より承認を受けて3名の審査委員というものを選任してございます。
 以上でございます。

▼○3番石井宏治委員▽ 要するに、本事業は個人施工なので、再開発上も従前、従後の価格については、それぞれの価格については縦覧できないということで、そういうことになると我々もチェックができないということになりますよね。
 ただ、今答弁ありました、唯一個人施工の場合、法第7条の19に基づき、施工者は北海道より承認を受け3名の審査委員を選任できるとなっておりますが、例えばこの3名の承認時期と氏名についてお伺いできるんであればお伺いいたします。
 また、この審査委員に対して実際に意見を述べることができるかについてもお伺いいたします。

▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ まず、時期についてでありますが、施工者において9月13日に北海道に対して承認の申請を行ってございまして、9月13日というのは平成29年でございます、それでそれを受けて北海道は同年10月4日にこれを承認しております。
 それから次に、審査委員の氏名でございますが、3名の審査委員ですが、まずお一人は弁護士の塚田学(札幌)という方、それから次に不動産鑑定士の木野村英六様(音更)、そして3人目が税理士の矢萩努様(北広島)でございます。
 それから、意見の関係でございますけれども、今回の事業は都市再開発法上の個人施工として施工されるものでありますので、審査委員への意見に対する関与というものは適用されないものでありますけれども、この審査委員は今回の事業におきましても権利変換計画が関係権利者間の利害の公平に十分な配慮がなされているかなどについて公正な判断をするという役割を持っているものでございます。
 以上でございます。

▼○3番石井宏治委員▽ 今3名の方の名前をお聞きしましたが、実際のところは我々が例えば権利返還についての従前価格、従後価格について調べようとしても、結局できることは何もないということになりますよね。
 そうなると、私が市民に対して説明するときに、実際に、この3名の方に委ねるしかないということになりますよね。この3名の方に対して発言できないということで間違いないですよね。
 それで果たして市民の方々が理解してくれるかどうかは私も疑問に思うところなんですが、それでは権利者の資産、土地、建物の価格は答えられないとのことでありましたが、改めて確認ですが、帯広市の従前価格はどのように算定されたのか、その方法についてお伺いいたします。

▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ 帯広市の土地、建物の従前価格と、どのような算定かということでございますけれども、損失補償基準、それから不動産鑑定評価により算出されました補償調査額をもとにしまして、事業成立のために補助制度を考慮して3分の1程度としてもらいたいとの施工者からの要請を受けた価格が帯広市の従前価格でございます。これは施工者として最大限の対応の結果がこの額でございます。
 建物に対する補償につきましては、本来、市街地再開発事業による国費、それから市の補助の対象として3分の2を施工者に補助されるものでございますが、市に対する補償金に支払いにつきましては補助金適正化法で認められていない反対給付に当たりますことから補助対象とはならないものでございます。そのため、本来の施工者負担分程度の額で要請されたものでございます。
 なお、土地に対する補償につきましては、もともと補助の対象とはなっておりませんことから不動産鑑定評価額を基準としているものでございます。
 こうした従前価格につきましては、不動産鑑定評価額を大きく上回るものでございますので、任意売却で処分するよりも優位性があるため適当であると判断したものでございます。
 以上でございます。

▼○3番石井宏治委員▽ わかりました。
 今回私なりに再開発についていろいろ調べさせていただいて、都市再開発法についてもいろいろと勉強させていただいたんですけど、今回の場合、例えば組合とか地方公共団体が施工者になるときに対しての告示や開示、そういうのは結構多いんですよね。ただ、今回の場合は個人施工主ですから、それに対して唯一あるというのがこの法第7条の19ですよね、審査委員を設けるということが唯一できるということなので、チェックするに当たっても厳しいんですよね、こちらも。ただ、法律で決まってますので、これに従うしかないんですけど、最後に1つなんですけど、今回アルファコート様、SPCなんですけど、これの決算書の開示というのは可能かどうか、答えられる範囲で結構なんでお願いしたいと思います。

▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ SPCの決算書の開示についてということでございますけども、正確にお答えすることができるような情報は持ち合わせてございません。
 以上でございます。

▼○3番石井宏治委員▽ これで最後にしますが、また違う場面でもお聞きしたいと思うんですが、もし今後調べれたら調べてほしいと思います。

 今後とも再開発事業についてはこれからも幾つか質問していきたいと思いますので、きょうはここで終わりたいとも思います。ありがとうございました。

(2018.2.15 更新)

2018年2月8日木曜日

住民監査請求

帯広市職員措置請求書

米沢則寿帯広市長に関する措置請求の要旨

1 請求の要旨
 札幌の不動産開発アルファコート(子会社アルファコート帯広西39地区開発株式会社)が、昨年11月高層マンションや商業ビル、事務所ビルを建設する西39周辺地区第一種市街地開発事業を発表、総額100億円の建設費が計上された。この再開発事業はアルファコートの申請により北海道が認可したものだが、開発主体はアルファコート帯広西39地区開発株式会社(札幌市中央区南1条西7丁目)で(資料2)、権利者として地元の宮坂建設、登寿、北海道銀行、帯広商工会議所のほか帯広市も加わる。帯広市は計画に基づき再開発事業として認可し国の補助金・市の補助金合わせて55億円が補助されることを前提に、調査設計費4億円のうち補助金2億円を支出する補正予算を市議会にはかった。補正予算を認めることは再開発事業全体を認めることになり突然の申し出に強硬な異論があったものの、再開発事業がなされなかった場合の責任論が強まり、無事に市議会を通過させた(資料6789)。しかし、民間事業に対するこの多額の支出には議会や市民に対する説明不足など手続き的に様々な不備がある同時に、市民不在の事業決定だと思われる。以下の点から民主主義的ではない不当な行為だと住民監査を請求し、文書による説明を求めるとともに、支払われる予定の補助金全額の支払い停止を求める。


補助事業計画認定への拙速性
 そもそもこの開発計画に関わる補助金は今年4月に国土交通省のほうから帯広市に内示があり、これを受ける形で帯広市が68日開催の帯広市議会で突然補正予算案を説明。「国の補助事業なので市としても補助金を拠出したい、またとないチャンスなのでご理解を得たい」と提案。国を楯にとって理解を求めたが、市の補助事業であることに間違いない。「民間事業であるから計画の詳細は言えない」と議会答弁を繰り返したが、議論がかみ合わないままの補正予算の執行に市政会を中心に猛反発。十勝毎日新聞紙上でも疑問の声が上がった(資料67891011121314)。帯広市の再開発がらみの補助金を見ると藤丸が25千万円、広小路アーケード5千万円、卸売団地が51千万円であり、事前審議に藤丸では実質4年、広小路アーケードでは3年、卸売団地では5年の審議時間がかけられている。計画の全体像を知らされないままであるとするなら、補正予算の提出と同じ6月の議事承認は余りにも早い。急ぐ理事者側に対し納得した市議会も心もとないが、そもそも市民の代表による議会軽視も甚だしい。しかも、補助金合計55億円というのは帯広市の世帯数で割れば一世帯当り63000円、市の補助分27億円は一世帯当り31000円となる。政策予算の優先順位としても大層な大盤振る舞いだ。まして国と市の補助金55億円の中には、共同施設整備費として売却されることになっている分譲マンションの一部にも補助金が入るのではないかと疑問の声も出ている(資料13)。計画全体がまったくの説明も無い、完全な白紙委任状状態である。今年9月には早くも再開発事業のうち高層分譲マンションについて、東京の不動産開発フージャースコーポレーションが取得予定者として基本協定書を締結するなど(資料1516)、驚くほどのスピード進展がさらに不信感を広げた。再開発事業法上問題は無いといっても、市の27億の補助金が入るのだから丁寧な説明は欠かせない。
 市の所有財産である第一駐車場、第二駐車場に関しては、開発会社へ完全処分することで話が進んでいる。帯広市の憲法ともいうべき「まちづくり基本条例」では「市民は、まちづくりに幅広く参加する権利を有する」(第4条)「市は、市の実施する施策について、市民にわかり易く説明しなければならない」(第14条)と定めているが、どのように市民に説明し市民合意を得たのか。市民説明会を開いたといっても当該地区の住民だけ。しかしこのプロジェクトは帯広市全体のプロジェクトである。住民説明会・地域説明会はほとんど行われておらず、パブリックコメントも実施されていない。都市計画審議会でも「本事業に市民意見を反映させる機会を設けるべきではないか」(資料6)という意見が出されたが全く無視された。今年4月の内示であれば帯広市として当然あって然るべき処置ではないか。市条例を知らなかったのか、無視したのかまさに民主的手法が取られていない。これが詳細が不明のまま進められた「帯広版森友・加計学園問題」だと市民が眉をひそめる原因である。
 計画自体には反対するものではないが、民間主導の開発事業であっても市の財産が処分されるのであれば、市民が賛同して行われるのが当然だ。まして事業パートナーの道銀、宮坂建設が付いているのだから、大型補助がなくても事業は進むはずである。補助のないアルファコートでの単独事業であれば誰も文句は言わない。大型補助金が入るから疑念に思うのである。再開発事業であるなら実施を急ぐのでなく、これまで通り2年くらいかけてじっくり地元理解を得られるようにしたほうが良かったのではないか。「マラソン以外に何もしていない」と陰口が聞こえる米沢市長が急がなければならなかった裏の事情があると勘繰られても仕方がない。「市の予算編成過程を開示」(資料17)はどうでもいい政策判断だけに限らず、このことこそ政策判断の開示が求められている。手続きの民主性に欠けるというのが市民感情である。


落札したリオ・ホールディングスへの対応の疑問
これまで20年間も旧ヨーカドーの跡地利用については手がつかず、だからこそ再開発事業を進めるのだというのが理事者側の考え方だが、2015年に旧ヨーカドーを落札したリオ・ホールディングスは、単独で既存ビルのままテナントを募集し活性化のプランを帯広市に打診した。しかし市営駐車場の利用などについて全く非協力的であった。そのため再開発を諦め、入札で7200万円の札を入れたものの入札金額で負けた宮坂建設工業から道銀を通して話があり昨年3月売却を決めた。その結果今回の施工者アルファコートは、27千万でリオ・ホールディングスから譲り受けたそうだが、アルファコート帯広西39地区開発が突然地権者として早々と登場してくる。しかも宮坂建設工業の敷地までもが入った再開発事業としてである。帯広経済センタービルを区分所有する北海道銀行・帯広商工会議所などとの再開発計画には手のひらを返したように賛同し、会期1カ月の短い審議で計画を事実上認めた。帯広商工会議所も寝耳に水だったようで、未だに計画の詳細を知らされておらず受動的な立場を取らされている。リオ・ホールディングスへの市の対応経過を含めその説明を求める。


補助事業計画の将来性の担保
 計画では18階建て高層分譲マンション、会議所や道銀が入る5階建てと、宮坂建設工業が入る6階建ての事務所ビル2棟、3階建ての商業ビル、計約700台分の駐車場などを建てることになっているが、帯広市の駐車場所有分はアルファコートに処分され、その後の計画には何ら関与できない。国の再開発事業の場合10年間の事業継続が担保されているが、売却してしまえばヨーカドー撤退の例を見ても分かるように、その後の展開には帯広市として何ら口を挟めないことになる。27億円の市の補助を出したにも関わらず、その将来への責任を担保しているとは到底思えない。高層分譲マンションは東京の大手デベロッパーに一括売却することになっているから尚更である。そして早くも東京の不動産会社フージャースコーポレーションが買い受けることになった(資料16)。フージャースコーポレーションの社長が来帯して計画の一端を披露したが、誰もが口を挟めない。一説によるとホテルを持って来るという話も出るなど、どこまでも計画の全貌が知らされない。「民間事業なので詳細は立ち入れない」とする帯広市の対応は当事者としての責任ある対応とはいえるのか。全体の計画は知っていて当然であり、知らないとしたら説明を求めるべきである。そうでないのなら議会・市民に対して不誠実そのものである。米沢市長が何かといって持ち出すドラッカーの言葉を借りれば「前髪のチャンス」ということであるが、幕末の理財家・陽明家備中聖人と称された山田方谷ならずとも「義を明らかにして利を計らず」とするのが本来的な日本人の考え方ではないか。市民の預かり知らぬところで物事が進んでいるのが重要な問題である。


事業計画を進めるアルファコートは札幌の事業者
 アルファコートは全く帯広とは縁もゆかりもない札幌の事業者であり、子会社アルファコート帯広西39地区開発株式会社は資本金も少なく、再開発事業法にのっとったダミー会社という疑いが持たれる。なぜ突然に帯広市の補助金27億を受け取り、総額55億円もの補助金が入る開発事業者として登場してきたのか。再開発事業はアルファコート子会社による個人施行となる。その辺が市議会・市民に対して何らの説明も無かった。そこが一番の問題点であり今回の住民監査請求の主旨である。国土交通省の調査では、10年前現在、地方都市の再開発ビルの3分の1で核のテナントが撤退、うち3分の2で空きフロアが残っていたそうだ。多くの市民、特に地域の事業者が不満に思う所以である。

 以上の理由から今回の処置が不当であると思い住民監査を請求する。









2 請求者 

  住所                   職業     氏名      印
  

  地方自治法第242条第1項の規定により別紙事実証明を添え措置を請求します。

   平成29年 月 日

  帯広市監査委員 林  伸英 様
  帯広市監査委員 秋田 勝利 様

  帯広市監査委員 鈴木 仁志 様