石井宏治議員の質問要旨
▼○杉野智美委員長▽
初めに、理事者から西３・９周辺地区第一種市街地再開発事業の進捗について、お手元の配付の資料に基づきそれぞれ報告したい旨の申し出がございますので、これらを受けたいと思います。
▼○相澤充商工観光部長▽ それでは初めに、西３・９周辺地区第一種市街地再開発事業の進捗について、再開発事業として一定の段階を迎えましたことから、お手元の資料に基づき報告をさせていただきます。
西３・９周辺地区第一種市街地再開発事業につきまして、施工者は全ての権利者から同意書を受領し、認可権者であります北海道に対して権利変換計画の認可を申請するところでございます。
初めに、別紙１をごらんください。
別紙１は、当事業の計画概要について、平成29年12月５日に施工者であるアルファコート帯広西３・９地区開発株式会社がリリースした資料の一式でございます。
次ページの実施設計の概要についてですが、昨年６月時点と比較をし、一部６階建てでありました事務所、店舗、駐車場が一部７階建て、マンション棟が18階から19階建てへと計画変更がなされました。
次に、別紙２をごらんください。
１ページ目の資料は、総事業費と補助金の内訳についてお示しをしたもので、平成29年６月の時点の各費用は括弧書きにしてございます。
大きな変更点として、総事業費が約100億円から約104億円となり、総事業費に対する市の補助金額は27億7,000万円から26億5,000万円に減少してございます。補助金は、市と同額を国が補助するもので、合計53億円が補助金額となる見込みでございます。
２ページ目の上段は、それぞれの費用の増減の主な要因についてまとめたものでございます。
建築工事費内訳について御説明をいたします。
建築工事費は、資材単価の上昇に加え、計画変更により工事費は増額になっておりますが、補助金額は駐車場の仕様の見直し、補助対象台数の精査により減少しております。
事務所棟とマンション棟は、計画変更によりそれぞれの階数が１階上がりますが、階数増加分は補助対象外としてございます。
５層６段の自走式駐車場につきましては、建物構造の見直しにより工事費が減少しましたほか、補助対象とする駐車台数を精査したことにより補助金額を減額してございます。駐車台数の精査の内容につきましては、後ほど別紙３にて御説明をいたします。
表中下段の地区内残留者の建物補償費相当分ですが、これは補助制度の一つでございます。地区内に土地や建物を有する権利者、本事業であれば帯広商工会議所や北海道銀行等が該当します。この権利者が地区内に残留した場合、国の制度上それぞれの土地や建物の価値に応じた補助がなされますが、権利者に対して直接支払われるものではなく、施工者に補助され、建築工事費に充当するものとされてございます。
次に、別紙３をごらんください。
当事業により整備される駐車場について、仕様の見直しや補助の交付対象となる利用台数の精査により総駐車台数が90台減少、補助交付対象外の駐車台数を180台としてございます。補助交付対象外とした駐車場利用は、店舗棟入居企業が使用するものやマンション入居者用を精査したものでございます。
次に、権利変換について、別紙４により御説明をいたします。
また、建築物の配置についても御説明いたしますので、別紙１の３枚目、配置図もあわせてごらんをいただきたいと存じます。
現在の権利関係を資料左側の従前、権利変換された後の権利関係を資料右側の従後としてモデル図に示してございます。
帯広市所有の旧中央、中央第二駐車場は、権利変換により新たな権利を取得せず、補償により処分するものでございます。
宮坂建設工業本社の土地と建物を管理する株式会社登寿ホールディングスは、本社跡に建設される５層６段の自走式駐車場を取得する予定でございます。
経済センタービルを区分所有する株式会社北海道銀行と帯広商工会議所は、５階建ての事務所棟Ａを取得する予定でございます。事務所棟Ａは、配置図中央にある事務所棟の東側部分となります。
７階建てとなる事務所棟Ｂ、３層４段の自走式駐車場、店舗棟は、アルファコート株式会社が取得する予定でございます。事務所棟Ｂは、配置図中央にある事務所棟の西側部分でございます。
新たに整備される分譲マンション棟は、事業資金に充当するため、株式会社フージャースコーポレーションに売却され、今後同社が分譲マンションとして一般販売する予定でございます。
１枚目の資料に戻り御説明をいたします。
５番目、市民への情報提供として、昨年12月28日に当事業の概要を市のホームページ上で公開してございます。今後も事業の進捗に応じて情報提供していくものでございます。
次に、６、平成29年第５回定例会以後の事業スケジュールについて御説明をいたします。
先月、施工者は旧ヨーカドービルの解体工事の業者選定手続に入っております。今月は施工者において旧中央、中央第二駐車場の解体工事の業者選定手続のほか、北海道へ事業計画変更申請、権利変換計画認可申請を行います。北海道からの権利変換計画認可後、２月には施工者が解体工事に係る説明会を開催の上、解体工事に着手する予定でございます。
今後の各工事は、これまでのスケジュールと変更はなく、平成32年８月末ごろには全ての工事の完了を予定してございます。
本件につく説明は以上でございます。
▼○杉野智美委員長▽ これから、ただいまの報告２件を含め、地元企業の活性化及び産業間連携に関し一括して質疑を行います。
▼○村井和徳商業まちづくり課長補佐▽ 西３・９市街地再開発の件について、１階店舗棟の入居予定のことについてお答えさせていただきます。
まず、バス待合スペースにつきましては、店舗棟に入居予定のコンビニエンスストアに併設する形で検討されております。買い物以外の方も気軽に待合スペースが利用できるように、バス停までの動線を考慮した配置などについても施工者で検討を行っているところでございます。
以上でございます。
▼○３番石井宏治委員▽ 私のほうからも西３・９都市開発事業について、主に権利変換の部分について質問をさせていただきます。
ただいま報告がありました西３・９についてですが、この事業に関しては市民の関心度も高く、また私の周りからもどうしてこんなにこの事業に関して多額の補助金が必要なのかとか、もっとほかに優先してやらなければならない事業があるのではないかといった質問が現在多数寄せられています。
このような状況の中、私は今やるべきことはこの質問に対しての丁寧な説明と、この事業になぜこれだけの補助金が必要なのかというチェックが求められております。
そこでまず、別紙資料４の権利変換モデル図が今回示されましたが、この図を見ても、要するに従前価格、従後価格の土地、建物の価格が出ておりません。そのため比較することができませんが、それぞれの土地、建物の価格について教えていただけないでしょうか、お伺いいたします。
▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ それぞれの権利者の土地、建物の価格につきましては、各権利者の資産に関する情報でありますので、市としてお答えすることはできないものでございます。
以上でございます。
▼○３番石井宏治委員▽ 当然法律上出せない部分もありますし、その辺は理解いたしますが、権利変換についてチェックしたいと考えたときに市の部分、それから商工会議所、道銀、アルファコート、宮坂建設工業などの従前価格、従後価格から総合的に同一評価方法で算出されているのかとか、それと算出根拠というのもチェックしなければならないんですが、権利者ごとの価格が明示されないと平等な評価になってるか比較できないのですが、これは同一の基準できちんと評価が行われているのかをお聞きいたします。
▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ 市も含めまして、全ての権利者の資産の評価は、施工者において同一の手法で算出されてございます。
まず、建物の価格につきましては、国土交通省の公共用地の取得に伴う損失補償基準に準じまして、建物を再構築するために要する費用に建物の耐用年数、経過年数を考慮した原価率というものを乗じて算出されております。
また、土地の価格につきましては、不動産鑑定評価により算出されているものでございます。また、関係管理者間の公平に十分に配慮した上で権利変換計画を定めているものでございます。
以上でございます。
▼○３番石井宏治委員▽ それぞれきちんとなされているということなのですが、都市再開発法第83条によると、権利変換計画は２週間公衆の縦覧に供しなければならないとなっており、また法第50条の14では市街地再開発審査会を置くこととなっております。
今回の再開発事業では規定どおり行われているのかお伺いいたします。
▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ まず、都市再開発法第83条の縦覧につきましては、個人施工者以外の施工者に適用されるものでございます。今回の事業、本事業につきましては、都市再開発上の個人施工として施工されるものでありますことから、権利変換計画の縦覧の規定は適用されないものでございます。
それから、市街地再開発の審査会につきましては、地方公共団体及び独立行政法人都市再生機構などが施工する再開発事業において設置されるものでありますので、個人施工である今回の事業につきましては市街地再開発審査会の設置についての法令の定めはございません。しかし、同再開発法の第７条の19に基づきまして、施工者において北海道より承認を受けて３名の審査委員というものを選任してございます。
以上でございます。
▼○３番石井宏治委員▽ 要するに、本事業は個人施工なので、再開発上も従前、従後の価格については、それぞれの価格については縦覧できないということで、そういうことになると我々もチェックができないということになりますよね。
ただ、今答弁ありました、唯一個人施工の場合、法第７条の19に基づき、施工者は北海道より承認を受け３名の審査委員を選任できるとなっておりますが、例えばこの３名の承認時期と氏名についてお伺いできるんであればお伺いいたします。
また、この審査委員に対して実際に意見を述べることができるかについてもお伺いいたします。
▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ まず、時期についてでありますが、施工者において９月13日に北海道に対して承認の申請を行ってございまして、９月13日というのは平成29年でございます、それでそれを受けて北海道は同年10月４日にこれを承認しております。
それから次に、審査委員の氏名でございますが、３名の審査委員ですが、まずお一人は弁護士の塚田学（札幌）という方、それから次に不動産鑑定士の木野村英六様（音更）、そして３人目が税理士の矢萩努様（北広島）でございます。
それから、意見の関係でございますけれども、今回の事業は都市再開発法上の個人施工として施工されるものでありますので、審査委員への意見に対する関与というものは適用されないものでありますけれども、この審査委員は今回の事業におきましても権利変換計画が関係権利者間の利害の公平に十分な配慮がなされているかなどについて公正な判断をするという役割を持っているものでございます。
以上でございます。
▼○３番石井宏治委員▽ 今３名の方の名前をお聞きしましたが、実際のところは我々が例えば権利返還についての従前価格、従後価格について調べようとしても、結局できることは何もないということになりますよね。
そうなると、私が市民に対して説明するときに、実際に、この３名の方に委ねるしかないということになりますよね。この３名の方に対して発言できないということで間違いないですよね。
それで果たして市民の方々が理解してくれるかどうかは私も疑問に思うところなんですが、それでは権利者の資産、土地、建物の価格は答えられないとのことでありましたが、改めて確認ですが、帯広市の従前価格はどのように算定されたのか、その方法についてお伺いいたします。
▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ 帯広市の土地、建物の従前価格と、どのような算定かということでございますけれども、損失補償基準、それから不動産鑑定評価により算出されました補償調査額をもとにしまして、事業成立のために補助制度を考慮して３分の１程度としてもらいたいとの施工者からの要請を受けた価格が帯広市の従前価格でございます。これは施工者として最大限の対応の結果がこの額でございます。
建物に対する補償につきましては、本来、市街地再開発事業による国費、それから市の補助の対象として３分の２を施工者に補助されるものでございますが、市に対する補償金に支払いにつきましては補助金適正化法で認められていない反対給付に当たりますことから補助対象とはならないものでございます。そのため、本来の施工者負担分程度の額で要請されたものでございます。
なお、土地に対する補償につきましては、もともと補助の対象とはなっておりませんことから不動産鑑定評価額を基準としているものでございます。
こうした従前価格につきましては、不動産鑑定評価額を大きく上回るものでございますので、任意売却で処分するよりも優位性があるため適当であると判断したものでございます。
以上でございます。
▼○３番石井宏治委員▽ わかりました。
今回私なりに再開発についていろいろ調べさせていただいて、都市再開発法についてもいろいろと勉強させていただいたんですけど、今回の場合、例えば組合とか地方公共団体が施工者になるときに対しての告示や開示、そういうのは結構多いんですよね。ただ、今回の場合は個人施工主ですから、それに対して唯一あるというのがこの法第７条の19ですよね、審査委員を設けるということが唯一できるということなので、チェックするに当たっても厳しいんですよね、こちらも。ただ、法律で決まってますので、これに従うしかないんですけど、最後に１つなんですけど、今回アルファコート様、ＳＰＣなんですけど、これの決算書の開示というのは可能かどうか、答えられる範囲で結構なんでお願いしたいと思います。
▼○吉田誠まちづくり担当調整監▽ ＳＰＣの決算書の開示についてということでございますけども、正確にお答えすることができるような情報は持ち合わせてございません。
以上でございます。
▼○３番石井宏治委員▽ これで最後にしますが、また違う場面でもお聞きしたいと思うんですが、もし今後調べれたら調べてほしいと思います。
今後とも再開発事業についてはこれからも幾つか質問していきたいと思いますので、きょうはここで終わりたいとも思います。ありがとうございました。
（2018.2.15 更新）
（2018.2.15 更新）
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